중견건설사 PF 사업장 유동화증권 금리 13% 육박
코오롱글로벌·HLD&I한라·다올투자 신용보강 유동화증권 고금리 거래
우량·비우량 PF 유동화증권 금리 격차 오히려 더 벌어져
금융당국이 새마을금고를 포함한 전 금융권의 프로젝트파이낸싱(PF) 전수조사에 나선 가운데 PF 유동화증권 금리가 신용보강을 한 건설사와 증권사에 따라 극과 극으로 엇갈리고 있다. 우량 건설사나 증권사가 신용보강을 한 PF 유동화증권은 금리가 상당히 안정된 반면 비우량사가 신용보강을 한 경우에는 두 자릿수 금리를 훌쩍 넘어선다. PF 대출 부실에 대한 불안 심리가 여전해 우량·비우량 PF 유동화증권 간 금리 격차가 줄지 않고 오히려 벌어지는 모양새다.
PF 대출의 단기 리스크 우려 여전히 커
PF 유동화증권은 만기가 1년 이상으로 긴 PF 대출을 만기가 짧은 여러 장의 유가증권으로 쪼개어 발행하는 것을 말한다. 1개월~1년 만기의 유동화어음(ABCP)과 유동화단기사채(ABSTB)의 형태로 발행한다. 만기가 짧은 유동화증권의 금리가 높다는 것은 그만큼 PF 대출의 단기 리스크(부도 확률)가 크다는 의미로 읽힌다.
9일 투자은행(IB) 업계에 따르면 시행사 에코시티, 뉴어반시티, 포레어반시티 등이 받은 PF 대출을 유동화한 유동화증권 금리가 최근 13%대에서 거래됐다. 에코시티는 전주 덕진구 도시개발 사업 전주에코시티 개발을 위해 설립된 시행 법인이다. 에이원스트림과 포레어반시티는 경기도 부천시 오전동 도시개발 사업을 위해 설립된 시행사다. 모두 군부대가 이전해 빠져나간 자리에 아파트 등을 건설하는 사업이다.
3개 시행사 모두 수천억원의 PF 대출을 받는 과정에서 시공사인 태영건설을 포함한 5개 출자회사가 자금 보충 약정을 제공했다. 자금 보충 약정은 개발 사업이 부진해 시행사가 PF 대출을 제대로 상환하지 못하는 경우 부족한 자금을 지원하겠다는 내용의 신용보강 계약이다. 자금 보충, 채무인수, 연대보증 등은 서로 약정 내용에 다소 차이가 있지만, 약속한 회사가 최종적으로 PF대출 상환 책임을 지기로 하는 신용보강 계약이다. 태영건설은 이들 도시개발 사업의 시행사업 출자사이면서 신용보강 회사인 셈이다.
태영건설이 신용보강을 한 천호역세권프로젝트금융회사(천호역세권PFV), 삼계개발, 인제스피디움 등이 발행한 PF 대출 유동화증권 금리도 9%~12%로 높은 금리 수준으로 거래되고 있다. 천호역세권PFV는 서울 천호동 도시개발 사업, 삼계개발은 김해시 삼계동 도시개발 사업을 맡고 있다. 인제스피디움은 강원도 인제군 오토테마파크 관광단지 조성 사업을 추진하고 있다.
PF업계 관계자는 "태영건설은 직접 자본(에쿼티)을 출자한 자체 개발 사업의 비중이 상당히 크다"면서 "상반기에 차입금이 2조1000억원 이상으로 불어난 상황에서 실적까지 악화하면서 자금 부담이 커지고 있다"고 평가했다. 이 관계자는 "최근 태영건설이 여러 금융권을 대상으로 자금 확보에 나서면서 대출 및 유동화증권 금리가 동반 상승하고 있다"고 전했다.
HLD&I한라·코오롱글로벌 신용보강 개발사업 PF도 고금리 거래
코오롱글로벌과 HLD&I한라가 신용보강을 제공한 유동화증권 금리도 고금리로 유통되고 있다. 시행사 퍼스트원홀딩스가 발행한 유동화증권은 최근 9%에 거래됐다. 퍼스트원홀딩스는 대전 유성구 봉명동 주상복합 개발 사업의 시행사다. 퍼스트원홀딩스가 PF 대출을 받는데 시공사인 코오롱글로벌이 자금 보충, 채무인수 등의 신용보강을 제공했다.
시행법인 디오로시티와 아르띠스타가 발행한 유동화증권은 최근 각각 9.30%, 12.00%에 거래됐다. 디오로시티는 서울 합정동 복합시설 개발 사업을 추진하는 시행사다. 한라그룹 계열 건설사인 HLD&I한라가 PF 대출에 자금보충 약정 형태로 신용보강을 제공했다. 아르띠스타는 경기도 파주시 월롱면 일원 ‘파주 월롱 스튜디오 개발 사업’ 시행사로 KCC오토가 채무인수 등의 신용공여를 제공했다.
다올투자증권이 신용보강을 제공한 PF 유동화증권 금리는 8%대에 거래되고 있다. 시행사 다산지금디앤씨, 에이치더블유컨설팅, 에스비케이타워, 에이티디피 등이 PF 대출을 유동화해 발행한 증권들이다.
다산지금디앤씨는 경기도 남양주시 다산지금지구 오피스텔 개발 사업을, 에이치더블유컨설팅은 경기도 안성시 삼죽면 물류센터 개발 사업을, 에스비케이타워는 서울시 중랑구 상봉동 오피스텔 개발 사업을, 에이티디피는 강원도 평창군 생활숙박시설 개발 사업을 각각 추진하고 있다. 모두 다올투자증권이 PF 대출을 주선하고 신용보강까지 제공했다.
업계 관계자는 "주거시설이든 물류시설이든 PF 사업의 사업성을 장담하기 어려운 상황에서 PF 유동화증권 금리는 신용보강을 제공한 건설사나 증권사의 신용도에 의존할 수밖에 없다"면서 "상대적으로 신용도가 우량한 건설사나 증권사가 신용보강을 한 PF 대출과 신용도가 불안한 기업이 신용보강을 한 PF 대출 간 금리 격차가 오히려 커졌다"고 진단했다. 이 관계자는 "PF 시장 불안은 장기간 지속될 것"이라며 "우량·비우량 대출 간 금리 격차도 커진 상태가 이어질 가능성이 크다"고 내다봤다.