고금리, 경기 침체 등으로 부동산 시장 상황 나빠져
지난해 3분기 대비 실적 급감…코람코는 영업손실 기록
내년 금리 인하, 투자 포트폴리오 다각화 등으로 실적 개선 기대
이지스자산운용·마스턴투자운용·코람코자산신탁 등 부동산 전문 자산운용사 3곳이 올해 모두 부진한 성적표를 받았다. 세계적인 고금리가 이어지면서 부동산 시장이 침체기에 들어선 탓이 크다. 다만 내년엔 반전이 기대된다. 미국을 필두로 금리 인하 시그널이 나오고 있다. 또 이들 3사는 부동산 외 다른 분야로도 투자를 늘릴 계획이다.
15일 금융투자협회에 따르면 이지스자산운용·마스턴투자운용·코람코자산신탁의 올해 3분기까지 누적 영업수익 합계는 3058억4690만2812원으로 지난해 같은 기간 5384억6451만9024원 대비 43.2% 감소했다. 영업이익과 당기순이익 합계는 각각 580억3359만4424원(-80.2%), 490억9788만1261원(-78.2%)으로 감소했다.
구체적으로 보면 이지스자산운용의 영업수익이 2897억2281만1695원에서 1711억7572만8337원으로 40.92%, 영업이익은 1794억2062만4998원에서 459억7211만6995원으로 74.37% 줄었다. 당기순이익도 1348억1022만5153원에서 374억1718만4981원으로 72.2%가량 줄었다.
마스턴투자운용의 영업이익은 340억2085만9023원에서 133억976만2532원으로, 당기순이익은 280억6636만264원에서 106억5840만9967원으로 감소했다. 코람코자산신탁 영업이익은 799억2135만993원에서 영업손실 12억4828만5103원으로 바뀌었다. 당기순이익은 625억3020만5334원에서 10억2228만6313원으로 줄었다.
이들 3사의 실적 악화는 고금리가 이어지면서 부동산 시장이 얼어붙었기 때문이다. 상업용 부동산 종합 서비스 기업 알스퀘어에 따르면 연초부터 9월 말까지 서울 업무 상업용 건물 거래액은 8조8067억원에 그쳤다. 지난해 같은 기간 19조6049억원 대비 55.1% 감소한 수준이다.
이 때문에 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장도 냉각된 상태다. 금융권 부동산 PF 대출 연체율은 지난 9월 말 기준 2.42%다. 6월 말 2.17% 대비 0.24%포인트 상승했다. 지난해 말 1.19% 대비로는 1.23%포인트 올랐다.
코람코자산신탁 관계자는 "금리가 오른 상황에서 매각하려는 측과 구매자의 눈높이가 맞지 않았다"며 "투자자들도 좀 더 보수적으로 판단하고 있다"고 시장 분위기를 전했다. 이어 "이에 따라 상업용 부동산을 주로 운영하는 회사들 모두 딜 자체가 별로 없어 수익도 예전만 못했던 것으로 보인다"고 덧붙였다.
시장 상황과 실적이 악화한 상황에서 돌파구를 찾으려는 노력이 이어졌다. 이지스자산운용은 용산 프라임 타워 인수와 해외 세컨더리 블라인드 펀드 투자 등을 진행했다. 여기에 한국자산관리공사(캠코)의 PF 사업장 정상화 지원을 위한 위탁운용펀드 자금을 모집하기도 했다. 사업장에 자금을 수혈하는 동시에, 부실채권(NPL) 시장 선점을 통한 수익 구조 다변화를 시도한 것이다.
마스턴투자운용은 올 상반기 광화문에 있는 콘코디언 빌딩 인수를 확정했다. 매도자는 DWS자산운용이고, 매매금액은 약 6292억원이다. 또 한국의 브루클린이라 불리는 성수동에 집중적으로 투자했다. 성수동에 자리한 무신사 캠퍼스 E1 인수를 확정 지었다. 성수동에 있는 대형 오피스 빌딩 선매입을 확정하기도 했다. 삼원PFV가 지식산업센터 분양사업을 추진하고 있던 자산을 오피스로 설계 변경하고 인허가를 완료한 후 선매입하는 형태다.
코람코자산신탁도 서초 마제스타시티 타워1을 총 5500억원 규모로 매입했다. 앞서 코람코는 이번에 매입한 마제스타시티 타워1과 쌍둥이 빌딩인 바로 옆 타워2를 준공 후부터 줄곧 운용해왔다. 지금까지 별개로 운용되던 두 자산을 통합 관리하는 것만으로도 비용과 효율 면에서 시너지 효과를 낼 전망이다.
이들 3사는 내년 시장 상황은 올해보다는 나을 것으로 예상했다. 무엇보다 금리가 올해를 기점으로 꺾일 전망이다. 여기에 전략 다변화도 진행하고 있다.
이지스자산운용은 투자 포트폴리오를 다각화할 계획이다. 부동산을 포함해 증권 등 다양한 분야에 투자할 방침이다. 이지스자산운용 관계자는 "데이터센터·라이프사이언스 등 신성장 분야 투자 기회를 확대하는 동시에 오피스·리테일·호텔 등 전통 섹터에 내실 있는 투자를 병행할 것"이라며 "부동산 외에도 증권·인프라 등 포트폴리오 다각화에 의미 있는 한 해를 준비할 계획"이라고 말했다.
마스턴투자운용은 내년 시장 상황 개선을 기대하고 있다. 마스턴투자운용 관계자는 "금리가 떨어지면 시장 환경도 조금 더 개선될 것으로 기대하고 있다"며 "도심권(CBD)·여의도권(YBD)·강남권(GBD) 등의 오피스는 아직도 펀더멘털이 탄탄한 만큼 이런 쪽에서 적극 노력하면수익이 개선될 것으로 본다"고 설명했다.
코람코자산신탁은 '트로피 에셋'을 노린다. 시장에서 상징성 있는 부동산을 트로피 에셋이라고 칭한다. 독보적 투자자산으로도 부른다. 현재 코람코자산신탁은 서울 역삼역 아크플레이스 인수를 위한 우선협상대상자에 선정돼 협상을 진행하고 있다. 코람코자산신탁 관계자는 "현재 블랙스톤이 이 자산을 보유하고 있는데, 이르면 내년 상반기 안에 딜이 마무리될 것"이라며 "성사되면 아마도 내년 한국에서 가장 큰 딜이 될 수 있지 않을까 기대한다"고 말했다.