2월에만 2개 공제회 합계 8000억 출자계획 공고
부동산 PF 위기로 대출펀드 수요·기대수익률 상향
안정성·수익성 '1석2조' 가능…"총선 이후 큰 기회"
기관투자가(LP) 사이에서 국내 부동산 대출펀드가 매력적인 대체자산 투자처로 떠오르고 있다. 이달에만 2개의 공제회가 총 8000억원을 출자하기로 했다. 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 위기로 '옥석 가리기'가 진행되면서 급전이 필요한 우량 부동산 자산을 발굴하고 높은 이자를 매겨 수익을 챙기겠다는 전략이다.
예년보다 출자 규모 늘려…목표수익률 5.5% 이상
26일 투자은행(IB) 업계에 따르면 최근 노란우산은 총 6000억원 규모의 국내 부동산 대출 '블라인드 펀드(자금 모집 후 투자 대상을 선정하는 펀드)' 선정 계획을 공고했다. 지난해 출자 규모(3000억원)의 2배 수준이다. 총 2개의 위탁 운용사를 선정할 예정이다. 최소 목표수익률은 5.5%다. 투자 대상은 오피스, 물류 등 국내 주요 도시 부동산의 순수 대출형에 투자한다. 구체적으로 보면 실물 대상 담보대출 및 개발사업 PF대출이 대상이다.
앞서 지난 13일 건설근로자공제회도 부동산 대출펀드 위탁운용사 선정계획을 공고했다. 출자 규모는 총 2000억원이며, 4개의 위탁운용사를 선정한다. 최소 목표 수익률은 6%로 잡았다. 투자 대상은 노란우산과 같다. 순수 대출형인 실물담보 대출 및 개발사업 PF다. 건설근로자공제회는 2022년 말 캡스톤자산운용과 코람코자산운용을 부동산 대출펀드 위탁운용사로 선정해 총 1500억원을 출자한 바가 있다. 투자 규모만 보면 당시보다 500억원이 늘었다.
"총선 이후 큰 기회"…수익·안정성 1석2조 노린다
과거 부동산 대출펀드는 주목받는 투자처가 아니었다. 부동산 시행사가 시중 금융권에서 충분한 자금 융통이 가능했기 때문이다. 그러나 부동산 PF 위기가 현실화하면서 상황이 달라졌다. 은행과 증권사가 자금줄을 조이면서 시장에 자금이 메말랐고, 자금 수요의 증가로 대출펀드의 기대 수익률이 높아졌다. IB업계 관계자는 "기관투자가 입장에서는 채권보다 높은 수익률을 올릴 수 있다는 점이 매력적"이라며 "PF 위기가 투자의 기회가 되고 있는 셈"이라고 했다.
이도윤 노란우산 자산운용본부장 겸 최고투자책임자(CIO)는 "잠시 봉합된 것처럼 보이는 PF 위기가 4월 총선 이후로는 계속 터질 것이며 좋은 투자 기회가 올 것"이라며 "그래서 지금부터 운용사 선정 작업에 들어간 것"이라고 했다. 시장 동향을 면밀히 파악한 결과 현재 부동산 대출펀드에 '지갑'을 열 시점이라는 것이 그의 설명이다. 부동산 대출펀드는 일반적으로 중위험·중수익 투자로 분류된다. 그러나 리스크가 상대적으로 적은 '선순위 비중이 높은 대출'에 투자하면 안정성과 수익성 '두 마리 토끼'를 잡을 수 있다는 게 그의 판단이다. 이 CIO는 "선순위 비중이 높아도 이자가 충분히 매력적인 상황"이라고 했다. 부동산 담보대출의 경우 선순위 대출 투자 비중이 70% 이상일 경우에 투자를 진행한다는 운용 가이드라인도 제시했다. 건설근로자공제회 역시 "개발사업 PF 투자의 경우 선순위만 가능하다"고 못 박는 등 선순위 중심의 투자 전략을 공고했다.
투자계획을 이미 공고한 노란우산과 건설근로자공제회뿐만 아니라 다른 연기금·공제회도 부동산 대출펀드에 관심을 갖고 있으며, 총선 이후 본격적 투자에 나설 것으로 전망된다.