울산주상복합·강원고성생숙 등 공사비 담보
유동성 위기 넘기 위한 자구책
신세계건설이 건설 사업장의 공사대금을 담보로 내놓고 2000억원 규모의 긴급 유동성을 확보했다. 신용도 하락으로 자금 조달이 어려워진 상황에서 프로젝트파이낸싱(PF) 부실과 미분양 등에 따른 유동성 위기를 헤쳐나가기 위한 자구책이다.
3일 투자은행(IB) 업계에 따르면 신세계건설은 이날 신한은행 주관으로 2000억원 규모의 담보부대출을 받았다. 만기는 2년으로 만기까지 네 번에 걸쳐 원금을 분할 상환하는 조건이다. 1년3개월 후부터 3개월 단위로 250억원씩 갚다가 만기에 1250억원을 상환하기로 했다.
이 과정에서 신세계건설은 시행사에서 받을 공사대금을 담보로 제공했다. 울산 남구 신정동 주상복합(빌리브 리버런트) 신축공사, 강원도 고성 생활형숙박시설(윈덤강원고성) 신축공사를 수행하면서 받을 공사비다. 시행사에서 공사비를 받으면 해당 자금이 대출 상환용으로 우선 사용된다.
앞서 지난 1월 15개 건설 사업장의 공사비를 KDB산업은행에 신탁하면서 받은 3종 수익증권도 담보로 내놨다. 신세계건설은 당시 공사비를 신탁한 후 발행된 선순위(1종)와 중순위(2종) 수익증권을 금융회사에 담보로 주고, 후순위(3종) 수익증권을 보유하게 됐다. 사업장에서 공사비를 받으면 차입금을 우선 상환하고 남는 자금을 3종 수익권자인 신세계건설이 가져가는 방식이다.
이번 대출에 담보로 제공한 울산 빌리브 리버런트와 윈덤강원고성은 분양률이 각각 74%와 64%다. 신세계건설의 주요 사업장 중에서도 분양률이 높은 편이다. IB 업계 관계자는 "부동산 시장의 불확실성으로 도급 계약을 맺고 있는 공사장에서 나올 수 있는 현금흐름을 정확하게 예측하기는 어렵다"면서도 "안정적으로 공사비를 받을 수 있는 사업장의 공사비를 담보로 제공하면서 대출이 성사된 것"이라고 전했다.
신세계건설은 유동성 위기를 타개하기 위해 올해 들어 자금 마련에 매진해 왔다. 1월 신세계영랑호리조트와 합병하면서 약 660억원의 현금을 확보했다. 또 계열사인 신세계아이앤씨와 산업은행을 대상으로 2000억원 규모의 사모채를 발행하기로 했다. 약 1000억원의 회사채가 발행됐고 추가로 1000억원을 더 발행할 계획이다. 올해 4월에는 레저사업부를 떼 조선호텔앤리조트에 약 1800억원에 매각할 예정이다.
잇단 자금 확보에도 불구하고 신세계건설에 대한 우려는 가시지 않고 있다. 신세계건설은 지난해 1878억원의 영업손실을 기록했다고 최근 발표했다. 시공을 맡은 대구 칠성동 주상복합, 대구 수성4가 공동주택, 오시리아리조트 등에서 공사비 상승과 미분양에 따른 대손을 인식하면서 실적이 저하됐다. 순손실에 따른 자기자본 감소로 부채비율은 976%까지 치솟았다.
현금흐름도 나빠졌다. 대규모 적자에 따른 영업현금흐름(OCF) 악화에다 골프장 증설 등에 따른 지출까지 더해지면서 잉여현금흐름(FCF) 적자 폭이 2000억원을 넘었다. 신용평가사들은 실적 악화를 반영해 신세계건설의 장기 신용등급을 A에서 A-로, 단기 신용등급을 A2에서 A2-로 각각 하향 조정했다.
추가 손실이 발생할 가능성도 배제하기 어렵다. 주요 사업장인 대구 본동과 칠성동 주상복합, 대구 수성4가 공동주택 등의 사업 분양률이 20%대, 30%대 정도에 불과하기 때문이다. 부산 명지지구 아파텔, 연신내 복합개발 등의 사업장도 분양률이 50% 내외로 높지 않다. 공사비 폭증으로 안 그래도 수익성이 나빠졌는데 미분양으로 충분한 공사비 회수가 이뤄질지 불확실하다.
여기에 미착공 사업장에 대한 PF 보증채무 부실 가능성도 제기된다. 신세계건설은 지난해 12월 말 기준으로 옛 포항역 부지 개발사업, 구리갈매 지식산업센터, 연신내 복합개발, 목동 KT 부지 개발 사업 등에 3000억원 이상의 채무 보증을 제공한 상태다.
PF 업계 관계자는 "신세계건설이 계열사 합병과 사업부 매각 등의 재무개선으로 부채비율을 400%대로 떨어뜨린다고 하더라도 여전히 재무 상황이 좋지 않다"면서 "지방 사업장의 미분양에 따른 추가 손실과 PF 우발채무 부실에 대한 우려는 지속되고 있다"고 평가했다.