코람코자산신탁이 '코람코가치투자숭례리츠'를 통해 매입한 서울 남대문(숭례문) 인근 구축 오피스 '에티버스타워'의 리모델링을 추진한다고 1일 밝혔다.
지난 3월 자산 인수를 완료한 코람코는 건물의 외관, 로비, 전용 및 공용부, 주요 설비 등을 대대적으로 개선해 오피스로서의 상품성과 운영 효율성을 동시에 끌어올린다는 계획이다. 서울 중구 소월로3에 위치한 에티버스타워는 지하 4층~지상 22층, 연면적 약 4만5477㎡ 규모의 대형 오피스로, 코람코가 취득한 자산은 지상 오피스 전층과 지하 1층 일부 리테일을 포함한 약 3만8532㎡(전체 연면적의 약 85%)에 달한다. 서울역과 회현역이 도보권에 있으며 숭례문, 남대문시장, 명동, 시청 업무권역이 인접해 입지적 이점이 뛰어나다.
코람코는 이 자산을 연면적 기준 평당 약 2200만원 수준에 매입했다. 이는 최근 5년간 도심권역(CBD)에서 거래된 연면적 1만평 이상 대형 오피스의 평균 거래가격을 크게 밑도는 수치다. 같은 기간 인근 오피스들이 평당 2500만~3700만원대에 거래된 점과 비교하면 상당한 가격 경쟁력을 확보했다는 평가를 받는다.
임차 기반도 안정적이다. 에티버스타워는 현재 오피스 임대율 100%를 유지하고 있으며, 에티버스와 롯데손해보험, 원자력안전위원회 등이 입주해 있다. 특히 핵심 임차인인 에티버스가 이번 투자에 참여하고 임대차 갱신 확약서를 제출하면서 장기적인 임차 안정성을 높였다. 코람코는 안정적인 현금흐름을 바탕으로 자산 개선과 임대전략을 병행한다는 방침이다.
최근 남대문과 서울역 일대에서 진행 중인 대규모 권역 변화도 이번 투자의 주요 배경이다. 서울역 북부역세권 개발, 서소문·서울역 일대 정비사업, 밀레니엄 힐튼 부지 개발 등이 잇따라 추진되면서 업무·상업 환경의 재편 가능성이 커지고 있기 때문이다. 코람코는 기존 건물의 노후된 이미지를 탈바꿈하고 물리적 성능을 개선하면 권역 변화에 따른 신규 수요를 성공적으로 흡수할 수 있을 것으로 내다봤다. 이에 따라 기준층 전용면적 약 367평의 효율적인 평면 구조와 지상 오피스·지하 상가의 분리된 출입 동선 등 기존의 구조적 장점을 살리면서, 오피스 공간의 독립성과 이용 편의성을 극대화하는 방향으로 리모델링이 진행될 예정이다.
이번 프로젝트는 구축 오피스의 입지와 특성을 철저히 분석해 가치를 높이는 코람코의 밸류애드(Value-add) 투자 전략의 연장선에 있다. 코람코는 과거 한국씨티은행 다동사옥을 리모델링해 임대율 100%를 달성한 뒤 약 600억 원의 차익을 남기고 매각한 '케이스퀘어시티'와 우량 입지의 구축 자산을 현대화한 '케이스퀘어 홍대' 등의 성공 경험을 보유하고 있다.
코람코는 이 과정에서 축적한 구분소유자 협의, 공사 범위 조율, 임차인 커뮤니케이션 경험을 에티버스타워 운용에도 활용할 계획이다. 단순히 건물의 외관을 개선하는 데 그치지 않고 입지와 임차 수요, 운영 구조를 함께 고려해 자산의 경쟁력을 높이겠다는 것이다.
코람코 가치투자부문은 개발과 자산재생을 함께 추진하는 전략을 펴고 있다. 우량 입지의 기존 자산은 리모델링과 운영 개선을 통해 가치를 높이고, 개발이 필요한 부지는 새로운 랜드마크 자산으로 조성하는 방식이다. 최근 강남역 인근에서 연면적 약 2만 평 규모의 프라임오피스를 공급하는 L프로젝트를 추진하고, 케이스퀘어 강남2 등 개발사업을 수행해 온 것도 같은 맥락이다.
이상헌 코람코자산신탁 가치투자부문장은 "에티버스타워는 CBD 핵심 입지와 안정적인 임차 구조로 높은 내재가치를 품은 자산"이라며 "오피스 부분의 전면 리모델링을 통해 건물의 물리적 성능과 운영 효율을 함께 높여 CBD의 상징적 오피스로 탈바꿈시킬 계획"이라고 말했다. 이어 "노후 건물을 단순히 보유하는 데 그치지 않고 업무환경 변화와 지역 수요에 맞는 공간 재구성을 통해 도시 환경 진화와 투자자를 위한 가치 극대화 양 측면에 기여하고자 한다"고 덧붙였다.