법무법인 화우 대체투자 PG팀
국내 기관 뿐 아니라 해외 PE서도 찾아
"계약 리스크 등 법률자문은 필수"
"과거에는 데이터센터가 전력 인프라 등이 좋은 일본에만 집중돼있었습니다. 현재는 한국이 인공지능(AI)이나 AI데이터센터 분야에서는 전 세계 3위인 만큼 하이퍼스케일러들이 들어오기에 충분히 매력적이고 인프라가 갖춰진 상황이라 투자가 활발합니다"
박영우 법무법인 화우 대체투자 프랙티스그룹(PG) 파트너 변호사는 국내 AI데이터센터 공급이 수요에 비해 극히 적을 것이며 이에 대한 투자 수요 역시 향후 5년 동안 지속해서 증가할 것으로 내다봤다. 다만 하이퍼스케일러와의 계약 리스크나 지역 민원 리스크 등 투자 시 주의해야 할 점이 있어 법률 자문을 통해 잘 살펴봐야 한다고 조언했다.
요즘 뜨는 투자, 한국 AI데이터센터
기관투자자가 국내에 지어지는 AI데이터센터에 투자하는 방식은 크게 두 가지로 나뉜다. 이미 준공된 데이터센터의 지분을 취득하는 완성형 투자가 있다. 임차인이 확보된 상태에서 안정적인 현금흐름을 기대할 수 있는 중위험·중수익 구조다. 반면 개발형 투자는 부지 매입부터 설계·시공·임차인 확보까지 전 과정에 참여하는 방식으로 초기 리스크가 높은 대신 준공 후 높은 가격으로 엑시트(투자금 회수)할 수 있는 고위험·고수익 구조다. 현재 대세는 개발형 투자다. 특히 해외 투자자 참여도 눈에 띈다. 사공대 파트너 변호사는 "최근 자문의 대부분은 개발형 투자이며 국내뿐 아니라 해외 투자자들도 많이 참여하고 있다"고 말했다. 이들이 꼽은 국내 AI데이터센터 투자의 장점은 전력과 용수 인프라다. 사공 변호사는 물리적인 현상이 아닌 이상 한국전력에서 안정적으로 전력을 공급하고 있다며 "송전선 용량을 절반으로 유지하는 등 안정성을 확보한 만큼 해외투자자도 이를 긍정적으로 평가한다"고 했다. 실제로 화우는 싱가포르 사모펀드와 국내 상장사가 국내에 조인트벤처(JV)를 만들고 여러 SPC(특수목적법인)를 만들어 개발 단계부터 참여하는 자산양수 방식 투자 건을 최근 자문했다.
AI데이터센터 개발의 '온기'는 지방으로도 퍼지고 있다. 투자자들은 각종 인프라뿐 아니라 유지보수(O&M) 인력이 집중돼있는 만큼 서울·경기 등 수도권 데이터센터를 가장 선호한다. 하지만 전력 부족으로 서울 내 신규 건설이 사실상 불가해지자 수도권 외곽이나 지방으로 개발 수요가 분산되고 있다. 싱가포르 펀드가 경북 포항 AI데이터센터에 소수 지분 투자를 진행한 사례가 대표적이다. 곽지원 선임외국변호사는 지방의 경우 AI데이터센터가 백업용·학습용 등 용도에 따라 다양해지고 있어 충분히 데이터센터 입지로 적합할 수 있다고 했다. 특히 AI 학습용 데이터센터의 경우 데이터 레이턴시(대기시간)가 중요하지 않아 지역 간 거리가 의미가 크지 않기 때문에 비수도권 신규 수요 창출 여력이 충분하다고 설명했다.
투자 리스크는 없나…계약 관련 주의사항은
기관투자자가 개발형 투자에서 주의해야 할 사항은 엔드 유저(End User) 확보가 꼭 필요하다는 점이다. 미국 마이크로소프트 등을 포함한 하이퍼스케일러같은 임차인을 유치하지 못하는 경우 공실 및 투자 실패로 이어질 수 있다.
임차인 확보 이후에는 임대인과 임차인 간의 '눈치 싸움'이 시작된다. 기존 데이터센터 개발의 경우 개발사(디벨로퍼)나 임대인이 주도권을 쥐었지만, AI데이터센터는 하이퍼스케일러 등 임차인이 '슈퍼 갑'이 된다. 공실 방지와 장기 수익을 위해 이들의 유치가 필수적이기 때문에 엔드유저 요구에 전적으로 맞춰야 하는 일이 많다. 곽 변호사는 "하이퍼스케일러들은 자신들이 원하는 표준 계약서를 들고 와 수용 여부를 강요하기도 한다"고 말했다. 지배권 변동이나 분쟁 시에도 점유를 보장받는 NDA(Non Disturbance Agreement) 등 임차인에게 유리한 형태 계약도 관철한다.
예를 들어 하이퍼스케일러가 AI 연산 단가 하락을 이유로 임대료를 내지 않을 수 있다는 조항을 계약서에 기재할 수 있다. 이런 경우 임대인은 계약 시 'hell or high water' 조항(계약상 의무를 반드시 이행해야 한다는 조항)을 넣어 어떠한 상황에서도 임대료 지급 의무가 무조건 유효하다는 약속을 받는 게 유리하다. 불가항력 조항을 엄격하게 정의하는 방법도 있다. AI 단가 하락이나 수익성 악화를 이유로 하이퍼스케일러가 임대료 납부를 거부하거나 계약을 철회할 수 있는데, 이 같은 이유를 불가항력 사유에서 제외한다는 문구를 넣는 것이다.
'현장에 답이 있다' 화우 대체투자PG팀
AI데이터센터 계약은 개발 이후 최소 15년에서 30년까지 장기 공급 형태로 체결되는 경우가 많다. 이 과정에서 계약서에 명시하기 어려운 회색지대가 존재한다. 박 변호사는 "운영을 장기간 하다 보면 유지보수에서도 임차인의 몫과 임대인의 몫을 정확하게 나누기 어려운 경우가 많다"고 했다. 곽 변호사는 이 같은 회색지대를 찾고 리스크를 줄여주는 게 법률 자문의 영역이라고 말했다.
화우 대체투자PG팀은 2022년 부동산금융팀과 기업위기대응팀을 통합 및 확대 개편한 조직이다. 에너지·인프라 등 다양한 대체 자산 영역을 담당한다. 단순한 계약서 문구 수정이나 법률 검토에 그치지 않고 고객과 직접 소통하며 현장 중심의 자문을 제공한다. 박 변호사는 "데이터센터의 전력 용량당 임대료같은 구체적인 조건과 산업 관행을 깊이 이해하고 자문에 반영한다"고 말했다. 맥쿼리캐피탈코리아에서 파견 근무를 수행한 사공 변호사와 크로스보더 전문 업무를 수행하는 곽 변호사 등 10년 이상의 전문 경력을 보유한 인력들을 지속해서 영입해 역량을 강화하고 있다.