마스턴투자운용이 '베타를 넘어 알파로(From Beta to Alpha)'라는 화두를 내걸고 올 하반기 국내 상업용 부동산 시장을 진단하는 자리를 가졌다.
마스턴투자운용은 지난 28일 서울 서초구 본사 21층 대회의실에서 임직원을 대상으로 '2026년 하반기 상업용 부동산 시장 전망' 사내 설명회를 열었다고 31일 밝혔다.
이 자리에서는 마스턴투자운용 마케팅부문 전략리서치실이 최근 발간한 동명의 보고서를 공유했다. 오피스·물류센터·데이터센터·호텔 등 상업용 부동산 주요 섹터의 하반기 전망과 투자 시사점을 다뤘다.
전략리서치실은 올해 국내 상업용 부동산 거래규모를 전년 대비 소폭 감소한 최소 26조7000억원에서 최대 33조3000억원 수준으로 예측했다. 시장 불확실성이 커지는 만큼 예측 시나리오 간 격차도 벌어지는 추세로 분석했다. 실제 올해 상반기 거래금액 14조원 가운데 오피스가 72.8%를 차지했으나, 일부 대형 오피스 거래를 제외하면 해외투자자들의 투자 비중은 물류센터(46.2%)와 호텔(43.4%)이 오피스(10.4%)를 웃돌아 섹터별로 투자 선호가 갈렸다.
발표는 마스턴투자운용 마케팅부문 전략리서치실을 이끄는 유명한 실장(상무)이 담당했다. 도시공학 박사인 유 실장은 우리은행 부동산연구팀과 이지스자산운용 자산운용팀을 거쳐 에비슨영코리아 리서치센터장을 지냈다.
유 실장은 오피스 시장을 거래 규모 조정 속 공실률이 개선되는 국면이라고 설명했다. 그는 "올해 오피스 거래규모는 최소 19조4000억원에서 최대 22조2000억원으로, 지난해(26조6000억원) 대비 소폭 감소하겠다"며 "서울 오피스 공실률은 올해 2분기 6.9%를 기록했으나, 2028년까지 하향 안정세를 이어갈 것"이라고 내다봤다. 다만 "2028년 이후에는 공실률 양극화가 심화될 수 있으며, CBD 권역은 장기적으로 공실 부담이 커질 수 있다"고 부연했다.
호텔 시장 역시 성장세가 뚜렷하다. 올해 상반기 누적 방한 외래 관광객은 1071만명으로 전년 동기 대비 21.3% 늘었고, 신규 공급 감소가 겹치며 주요 호텔의 객실 점유율(OCC?Occupancy)은 80% 안팎 수준을 유지하고 있다. 아울러 CBD?OBD 권역 4성급 호텔을 중심으로 거래가 활발해지며 올해 상반기 서울 호텔 거래규모는 전년 동기 대비 67% 늘어난 1조3200억원을 기록했다.
물류센터는 프로젝트 파이낸싱(PF) 시장 경색과 공사비 상승 영향으로 수도권 착공량이 급감하며 공급 위축 국면에 들어섰다. 유 실장은 "2026년 이후 향후 3년간 연평균 신규 공급량이 최근 10년 평균 대비 52% 감소할 것"이라고 전망했다.
다만 국내 기관투자자들이 트로피 자산에 대한 관심을 높이면서 상반기 거래시장은 안정적인 흐름을 이어가고 있다. 이번 상반기 수도권 물류센터 거래규모는 전년 동기 대비 1.46% 감소한 1조 8200억원을 기록했다. 국내 기관투자자 중심의 트로피 에셋(Trophy Asset) 거래에 힘입어 연말까지 최소 4조3000억원에서 최대 5조9000억원 수준까지 거래될 것으로 진단했다.
데이터센터 섹터에 대해서는 "데이터센터 전력 수요가 2025년 4461㎿에서 2028년 6175㎿로 약 1.4배 증가할 것으로 예상되지만, AI 수요 증가에 따라 공실률은 하락할 가능성이 있다"고 했다. 그러면서 "전력 확보가 어려운 서울과 인접 지역은 도심형 데이터센터 개발 위주로, 세종?포항?구미?울산?부산 등 대규모 전력 인프라를 갖춘 지방은 하이퍼스케일 데이터센터 개발이 확대되는 등 지역별로 차별화된 공급양상을 보이고 있다"고 덧붙였다.
유 실장은 "거래규모 전망치의 상단과 하단 격차가 커졌다는 것은 그만큼 시장의 불확실성이 확대되고 있다는 의미"라며 "섹터별 펀더멘털 차이를 정교하게 읽어내는 역량이 투자 성과를 가르는 핵심 변수가 될 것"이라고 짚었다.