기존 자산 매각 대금 재투자
유상증자 없이 우량자산 편입
코람코라이프인프라리츠 가 경기도 안양시 소재 '안양물류센터'를 2700억원에 인수한다고 27일 밝혔다. 기존 자산 매각으로 확보한 자금과 금융권 차입, 외부 투자자의 공동 출자를 통해 별도 유상증자 없이 대형 물류자산을 편입했다.
안양물류센터는 경기도 안양시 동안구 관양동에 위치한 연면적 약 9만5475㎡(2만8881평) 규모의 도심형 물류시설이다. 2023년 준공된 지하 2층~지상 8층 건물로, 전 층 차량 접안시설과 9500kW의 전력용량, 자동화 설비 등을 갖췄다. 서울 강남권과 인접해 수도권 주요 소비지역을 연결하는 라스트마일 물류거점으로 활용되고 있다.
현재 임대율은 99.3%로 실질적인 공실 제로 상태다. 임차인들의 가중평균 잔여 임대차 기간(WALE)도 약 6.7년 남아있다. 쿠팡과 농심, 지오영, 용마로지스 등이 주요 임차인으로, 쿠팡이 전체 임대면적의 약 77.2%를 사용하고 있다. 높은 임대율과 장기 임대차계약으로 수익의 예측 가능성이 높아 매력도가 부각된다는 평가다.
또한 매입가격도 외부 감정평가액 대비 약 20% 낮다. 지난 4월 감정평가액은 약 3343억원으로 이번 매매가격과 약 643억원의 차이가 있다. 연면적 기준 3.3㎡당 매입가격은 약 935억원으로 인근 시세대비 경쟁력 있는 가격이라는 평가다.
코람코라이프인프라리츠는 총 매매대금 2700억원 중 1980억원을 금융권 차입으로, 나머지 비용은 자기자본으로 조달했다. 자본 투자에는 삼성증권과 우리투자증권이 함께 참여했다. 기존 자산 매각으로 확보한 자금을 재투자하고 외부 투자자와 자본을 분담해 신규 주식 발행 없이 인수자금을 마련한 것이다.
이번 거래는 코람코자산신탁이 설립한 '코크렙안양PFV'가 매도자라는 점에서도 관심을 받았다. 코람코자산신탁은 동일 하우스 안에서의 거래로 인한 이해 상충 우려를 고려해 글로벌 부동산 서비스기업인 존스랑라살(JLL)을 매각 주관사로 선정해 공개 경쟁 입찰을 진행했다. 당시 국내외 5곳의 원매자가 경쟁에 참여하며 입찰에 흥행했고 최종적으로 코람코라이프인프라리츠·삼성증권 컨소시엄이 우선협상대상자로 선정됐다. 이후 약 두 달여 만에 거래를 마무리하게 되는 것이다.
최근 국내 물류센터 시장은 신규 공급이 크게 줄어든 가운데 수도권 상온 시설을 중심으로 공실률이 하락하고 임대료도 소폭 반등하고 있다. 상업용부동산 솔루션 기업 알스퀘어에 따르면 올해 상반기 수도권 물류센터 신규 공급량은 약 17만5000평으로 2023년 상반기 대비 약 5분의 1 수준으로 감소했다. 상온 공실률도 12.3%로 직전 반기보다 1.0%포인트 줄었다. 다만 금융비용 부담과 지역별 수급 불균형으로 우량 입지와 안정적인 임차구조를 확보한 자산에 선별적으로 수요가 몰리는 상황이다.
코람코라이프인프라리츠를 운용하는 코람코자산신탁은 이 같은 시장 변화를 우량 물류센터 투자의 적기로 판단하고 관련 자산 확보를 확대하고 있다. 오는 11월 초에는 CJ대한통운 등이 투자에 참여하는 리츠를 통해 약 6200억원 규모의 '아레나스 양지' 물류센터 거래를 종결할 예정이다. 또 '롯데 덕평 물류센터' 인수도 연내 마무리한다는 계획이다.
코람코라이프인프라리츠 총괄운용역 김철규 부사장은 "안양물류센터는 수도권 도심 핵심 입지와 높은 임대율, 장기 임대차계약을 갖춘 희소 자산으로 매입가격과 예상 현금흐름 면에서 높은 경쟁력이 잠재된 자산"이라며 "기존 자산 매각 대금과 삼성증권의 공동 출자를 통해 주주 지분 희석 없이 신규 자산을 확보한 만큼, 안정적인 임대수익과 금융비용 관리를 통해 배당 재원 확대와 주주가치 제고에 집중하겠다"고 전했다.