자금여력 있는 기관, 우량 부동산에 뭉텅이 투자
고금리엔 부동산 대출, 금리 인하기엔 자산 가격 상승 노려
기관투자가를 중심으로 부동산 투자 심리가 빠르게 개선되고 있다. 지난해 두 자릿수까지 올랐던 상업용 부동산 시장의 조달금리가 최근 5% 이하로 뚝 떨어졌다. 금리의 방향성은 정해졌고, 발 빠른 기관들은 금리 인하에 과감하게 베팅(betting)했다. 올 상반기가 고금리 부동산 대출을 할 수 있는 '마지막 기회'라는 심리가 발동하면서 업체 간 경쟁이 금리를 더욱 떨어뜨리는 모양새다.
단기간 부동산 '집중투자'…두 자릿수 금리→5%대 아래로 뚝↓
8일 금융투자업계에 따르면 키움증권은 지난 3개월 동안 약 7000억원 규모의 부동산 투자를 진행했다. GS건설의 송도 주상복합단지 개발에 3500억원, 롯데건설 프로젝트파이낸싱(PF) 사업에 2000억원 등 단일투자로는 대규모 집행이다. 이 외에도 300억~500억원 규모의 부동산 투자도 여러 건 추가됐다. 금융투자업계 한 고위관계자는 "건설사들이 힘든 시기에 대규모 자금 집행을 해주면 추후 주관사 선정 등에서 유리한 고지를 선점할 수 있다"며 "부동산 경기가 바닥을 찍었다는 심리도 작용했다"고 귀띔했다.
A 자산신탁 한 관계자는 "시장은 심리다. 금리가 당장 5~6월에 내려가지 않는다고 해도 더는 오르지 않고 내려갈 일만 남았다는 심리가 시장에 긍정적으로 작용하고 있다"고 말했다. 그는 "운용사들이 자산을 매입할 때 적용받는 금리가 5%대 이하로 떨어졌고, 벌써 2~3%대로 변화가 시작되고 있다"고 덧붙였다.
향후 직접적으로 기준금리가 떨어지면 자산가격 상승으로 배당이익이 높아질 수 있다는 판단에 투자자들이 발 빠르게 움직이고 있다.
B 투자운용 한 관계자는 "연초인데다 시장 분위기가 많이 회복되면서 공격적으로 사업 경쟁이 붙었다"며 "지금 선순위 오피스 담보대출 금리는 5%가 깨지는 사례들도 나오고 있다"고 말했다. 그는 "PF 사업도 삼성물산 같은 초우량 시공사가 책임준공에 들어간 사업장은 선순위 금리를 아주 낮게 책정하려는 움직임도 있다"며 "지난해까지는 부동산 론(대출) 위주로 접근했다면 올해는 금리가 떨어지면서 지분 투자로 갈 수밖에 없는 분위기가 만들어질 것"이라고 전했다.
금리 떨어지기 전에 '빨리'… 우량 사업장에 몰리는 '뭉텅이 투자'
시장 상황이 아직은 불안정하지만, 투심은 빠르게 회복 중이다. C 부동산 운용사 관계자는 "태영 이슈는 1년 이상 다들 준비를 해와서 영향이 줄었고, 롯데는 선제 대응을 잘한 것 같다"며 "신세계는 그룹 차원에서 대응하고 있고 금리의 방향성도 정해졌으니까 이제 100위 안쪽 시공사에서는 시장이 출렁거리는 큰 이벤트는 없지 않을까 싶다"고 전했다.
그간 고금리 상황에서 이러지도 저러지도 못하고 묶여있던 부동산 사업장이 투자자들에 유리한 조건으로 쏟아지는 것도 투자심리 회복에 한몫했다. 부동산 PF 시장에 대한 우려가 지속되고 있지만 A급 사업장에는 돈이 뭉텅이로 몰리고 있다.
D 증권사 관계자는 "더 묵혀두면 사업권이 아예 박탈되거나 사업이 무산될 것 같은 딜들이 쏟아져 나온다"며 "투자자들이 좋은 조건으로 사업성이 있는 딜들을 '줍줍'하는 상황이라고 보면 된다"고 설명했다. 그는 "지금 증권사들이 들어가는 딜은 다 우량한 곳이고, A급 사업장이 아니면 내부 투자심사위원회 통과가 안 된다"고 덧붙였다.
상위권 건설사들부터 훈풍이 불고 있다. 롯데건설은 최근 시중은행과 증권사를 통해 총 2조3000억원 규모의 부동산 PF 매입 펀드 조성을 확정했다. 롯데건설의 미착공 PF 사업장을 지원하기 위한 목적이다. 신세계건설도 롯데건설이 금융기관과 조성한 PF 펀드와 유사한 구조로 자금조달을 계획 중인 것으로 알려졌다. 코오롱글로벌은 최근 우발채무에 대한 시장의 의혹을 벗었다. 코오롱글로벌의 미착공 우발채무 3개 현장 중 40% 이상 차지하는 대전 봉명 사업장이 본 PF 전환에 성공했다.
김철규 코람코자산신탁 리츠 사업 1부문 부문장은 "수익성과 안정성 측면에서 양호한 사업장에는 수천억 원씩 뭉텅이 투자가 이뤄지고 있다고 보면 된다"며 "예전에는 포트폴리오 관리 차원에서 금액 상단 캡을 두고 투자를 했다면 지금은 투자 대상이 한정적이다 보니 우량 사업장에 투자 볼륨을 늘려서 하는 사례가 많다"고 설명했다.
건설사와 증권사 간의 파트너십 강화도 부쩍 눈에 띈다. 자금 부족에 시달려 온 건설사들이 유동성 확보를 위해 몸을 낮추면서 자금 여력이 있는 증권사들과 손을 잡는 것이다. 건설부동산 시장 상황이 불안정한 만큼 증권사는 확실한 자금 조달을 약속하고, 대신 건설사로부터 기업공개(IPO)나 인수합병(M&A) 자문 계약 등 신규 먹거리를 확보하는 상부상조 형태다.
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